본문

건설공사원가절감/VE

상세정보보기

상세정보보기
제목 주차장 보높이, 층고를 최소화
주제 시설물분류 : 주거 및 상업시설 > 공동주택 > 아파트
요약정보 2.1 VE 테마개요(STEP1)
2.1.1 테마개요
(1) 개요 : 「00지구 아파트 건설공사」를 대상으로 수행된 설계 VE 는 준비단계, 분석단계, 실행단계의 절차와 이에 따른 세부단계별로 5차에 걸친 정기회의와 부문별 자체회의로 수행되었다. 준비단계에서는, 설계도서 검토 및 자료수집, 비용모델, 발주자 , 사용자의 요구측정을 위한 품질모델 등을 통하여 단지 · 토목, 건축, 구조, 기계설비, 전기설비, 일정 및 COST등을 VE대상으로 선정하였으며, 분석단계에서는, 선정된 대상에 대해 기능분석을 거쳐 중점개선기능을 선정하였다. 실행단계에서는, 중점개선기능에 대하여 아이디어발상을 실시하였으며, 도출된 아이디어 대한 개략, 상세평가를 거쳐 대체 안을 제안하였다. 각 단계별 절차 내에 투입되는 정보와 도출되는 결과는 유기적인 관련성을 가지고 있으며, 이전단계의 과정에서 도출된 결과는 다음단계의 입력정보가 되고 다시 발전 되면서 구체화되는 과정을 거친다.
(2) 준비단계 : 준비단계는 오리엔테이션 미팅, VE 팀 선정 및 구성, 정보수집, 사용자 요구측정, 비용모델, 대상선정 순으로 수행하였다. 오리엔테이션 미팅을 개최하여 설계VE의 당해 대상사업에 대한 목표와 제약사항, 활동될 절차 및 기법, VE 팀의 구성, VE 활동에 요구되는 각종 정보 및 활용 가능한 정보에 대하여 협의하였다. 설계 VE 활동을 전개하는데 필요한 팀은 각 분야별 전문가와 VE 절차 및 기법 운용을 위한 구성원으로 조직하였다. 그리고 전임 구성원 외에 단계수행에 필요하다고 인정되는 경우에는 비전임 구성원을 참여시켰다.
(2.1) 자료수집 : VE 팀이 구성된 후 VE 운용에 앞서 대상사업에 대한 설계도서 검토 및 자료를 수집하였다. 자료는 주최 측에서 제공한 자료를 기본 자료로 활용하고 유용하다고 생각되는 모든 자료를 구성원 각자가 수집하여 검토한 후 VE 팀 구성원들에게 배부 검토하였다. 검토된 사항은 현 사업지구의 입지조건과 자연 및 인문환경에 관한 것으로 지구의 지형 및 지세, 수계, 교통 등과 발주자 및 사용자 요구측정에 관한 것이었다.
(2.1.1) 사업관련 자료수집 : 사업관련 일반정보와 더불어 비용정보, 발주자 사용자 관련정보 등을 수집하였다. 수집 , 분석된 일반사항을 개략적으로 요약하면 다음과 같다.
(2.1.2) 일반사항
(2.1.2.1) 대상공사 : 00 A1, A2, B1블록 아파트 건설공사
(2.1.2.2) 위치 : 00시 00사업지구 내
(2.1.2.3) 건설규모 : 00시 14~22층 3,508호 및 부대시설
(2.1.2.4) 사업일정 : 사업승인 완료 (‘99.11.30), 실시설계 및 착공(2001.9)
(2.1.2.5) 주거지역에 속하며 북동 측 2.5km지점에 00도 0호선이 통과
(2.1.2.6) 00선이 지구의 서측에 인접
(2.1.2.7) 표고차 39.0m (최고표고 44.0m, 최저표고 5.0m)
(2.1.2.8) 현 지구 내에는 기존 도로시설 없으며 북고남저형의 비교적 평탄한 구릉지
(2.1.3) 발주자, 사용자 요구측정 : 사용자요구측정 단계에서 VE팀은 대상사업에서 요구되는 발주자와 사용자의 요구사항을 파악하고 평가하였다. 팀원의 합의에 의해 선정된 평가항목은 분양성, 경제성, 시공성, 공기, 미관, 적용반복성, 편의성, 유지관리의 효율성, 안전성, 참신성, 풍수해 방지, 공익성, 차음성, 자신의 가치, 가변성, 쾌적성으로 모두 16가지였고, 각 항목의 요구정도를 상, 중, 하의 척도로 분류하여 발주자의 입장과 실제 입주민의 입장에서 측정하였다. 이에 따라 품질모델을 도해하였고 그 결과 분양성, 안전성, 풍수해방지 등의 요구사항이 요구정도가 큰 것으로 판단되었다. 간략한 설명을 부가하자면, 품질모델의 바깥 원 둘레로 향할수록 그 항목에 대한 요구의 정도가 큰 것을 의미하며 밑금 친 원의 바깥둘레의 경우가 보통의 경우에 해당한다. 이는 측정된 각 항목별, 주체별 요구정도를 시각적으로 한눈에 파악할 수 있는 도해이다. 이러한 품질 모델은 발주자와 사용자의 요구정도가 각각 어느 부분에 집중되는지와 함께 어느 항목에 대해 서로 상충하는지 알 수 있다. 이러한 내용은 이후에 단계별로 수행되는 대상선정, 기능분석, 대체 안 평가 등의 단계에서 지침을 제공하였다. 이것은 직접적인 효과와 더불어 VE 수행과정에서 지속적이며 간접적으로 VE팀 구성원들의 사고를 돕는 데 사용되었다.
(2.2) 대상선정 : 수집된 비용자료를 바탕으로 비용모델(Cost Model)을 작성하였다. 비용모델은 각 블록에 대한 대공종별 비용모델과 단지전체의 대종 공별, 중공종별 비용모델을 제시하였다. 이러한 비용모델의 결과를 다른 기관 또는 유사 건설사업의 비용자료와 비교하여 대공종이나 중공종 수준의 VE 대상을 선정할 수 있으나 비교 결과 커다란 비용차이를 드러내는 공종이 없어서 비용모델에서 추출되는 VE 대상선정기법을 적용하지 아니하였다. 이러한 기법들은 대부분 대상에 대해 견적비용과 성능을 함께 고려하는 것을 기본으로 하고 있으나, 본 대상사업의 VE적용은 대상 프로젝트의 프로세스를 살펴볼 때, 기본설계완료 시점에 해당하는 것이다. 그러므로 VE의 핵심연구과정인 기능분석의 적용대상은 보다 포괄적인 기능정의 및 아이디어 발상이 가능한 것이어야 한다. 따라서 VE 팀은 프로젝트 전체를 대상으로 개선안을 제시하기로 하였고 그 대상으로는 단지계획, 건축공사, 토목 조경공사, 기계설비공사, 전기공사 일정(Schedule), 비용(Cost)등 대공종별 항목을 선정하였다. 이러한 선정은 구체적이고 세부적인 대체 안의 선정보다는 장기적인 관점의 대안 도출을 위한 프로젝트 전체에 대한 포괄적인 접근이다.
(3) 기능분석단계 : 기능분석단계는 문제 해결을 위한 Value Engineering의 독특한 요소로서, 그 세부적인 수행은 기능정의, 기능정리, 기능평가의 절차로 수행되며 이러한 기능분석단계를 거쳐 아이디어 발상의 대상인 중점개선기능이 선정된다.
(3.1) 기능정의 : 필요한 기능을 명확히 하고, 기능평가를 쉽게 하며, 아이디어 도출을 용이하게 하기 위하여 기능정의를 행한다. 이러한 기능정의 단계에서, 기능은 「명사 + 동사」 의 조합으로 표현될 수 있다. VE팀은 앞서 선정된 VE 대상 - 단지전체 및 토목, 건축 구조, 기계설비, 전기설비 에 대해 각각 기능정의를 수행하였다. VE 팀에 의해 정의된 기능들을 이후 단계인 기능정리가 용이하도록 주기능과 부기능으로 나누어 정리하였다.

(3.2) 기능정리 : 요구되는 기능의 정확한 파악, 기능들의 상호관계를 명확한 규명을 통하여 기능레벨을 설정한다. 아울러, 제약조건에 대한 파악이 병행된다. 정의된 기능들에 대해 총체적인 검토가 용이한 고객중심의 기능계통도 (Customer, Task FAST Diagram)를 이용하여 주기능과 부기능으로 분류되는 기능들을 정리하였다. 기능계통도 상에서 “주거공간을 제공한다”라는 1차 기능의 방법, 즉 어떻게 라는 논리전개에 의해 정리된 2차 기능은 “ 단위주거공간을 확보한다”, “공동생활공간을 제공한다”, 공용생활공간을 제공한다“ 였다. 아래의 다이아그램은 단지계획부분, ”주거단지를 만든다“는 MISSION에 대해 관련기능을 필수기능과 지원가능으로 구분하는 발주자, 사용자 중심의 기능계통도이다. 다른 부문의 MISSION에 대한 기능정리도 동일한 방법으로 수행되었다.

(3.3) 기능평가 : 기능평가단계는 정리된 기능들에 대해 가치개선 목표를 인식하고, 가치가 적은 분야를 확인하여, 아이디어 발상을 위한 중점개선 대상기능을 선정하기 위하여 행해여 진다. VE 팀은 기능평가 단계에서 여러 가지 상세하고 복잡한 절차를 거쳐야 하는 기능평가 기법들 대신 대상사업의 특성에 맞추어 부정합(Value Mismatch)기법을 사용하였다. 기 산정된 비용자료를 바탕으로 VE 팀원들의 협의를 통해 기능별 현재비용을 배분하였고 각 기능의 기능중요도를 평가하여 가치지수(V)를 산정하였다. 그리고 현재비용과 기능중요도의 차이를 부정합으로 파악하여 개선우선순위를 판단하였다. 그 결과 단지계획을 대상으로 한 기능평가에서는 “ 주거공간을 제공한다”, “ 사용자 만족도를 높인다”, “도시환경을 정비한다”는 기능이 비용을 중심으로 한 중점개선 대상기능으로 선정되었다. 다른 대상에서도 이와 동일한 절차를 수행하였다.
(4) 아이디어 발상단계 : 아이디어 발상 단계의 목표는, 준비단계에서 수집된 정보와 기능분석을 통하여 가시화되고 식별된 중점개선 대상기능들을 바탕으로 팀 구성원의 창의력을 통하여 되도록 많은 대체 방안을 위한 아이디어를 창출하는데 있다. 또한 개략평가는 아이디어 발상단계에서 도출된 수많은 아이디어 중에서 개발하여 시행 가능한 것을 선정하는 과정 중 상세평가를 효율적으로 실행하기 위해서 행해진다. VE 팀은 아이디어 발상단계에서 집단 아이디어 발상의 준비단계로서 팀 구성원 각자가 중점개선 기능대상에 대해 아이디어 발상을 하는 개인 아이디어 발상단계를 거쳤고, 이를 통해 도출된 아이디어를 팀 전체 회의에서 통합하고 집단 아이디어 발상의 과정을 수행하였다. 아울러 제시된 아이디어에 대해서도 수정, 변형하여 추가 아이디어를 도출하였다.
(4.1) H1 : 현 지형을 최대한 활용한다.
(4.2) H2 : 차량이용 동선을 단축한다.
(4.3) H3 : 토목 공사 량을 최소화한다.
(4.4) H4 : 주거동 동수를 줄인다.
(4.5) H5 : 시설물의 배치를 적정화한다.
(4.6) H6 : 불필요한 공간을 최소화한다.
(4.7) H7 : 측 세대형의 경관을 확보한다.
(4.8) H8 : 옹벽, 축대를 최소화한다.
(4.9) H9 : 외부로부터의 진입동선을 최소화한다.
(4.10) H24 : 1층을 필로티로 한다.
(4.11) H25 : 도로 포장재를 변경한다.
(4.12) H26 : 철로변에 건물식 주차장을 설치한다.
(5) 평가단계
(5.1) 개략평가 및 구체화 : 도출된 아이디어들은 인덱스별로 구분하여 정리하였고, 정리된 아이디어들을 대상으로 개략평가를 실시하였다. 개략평가를 위한 항목으로는 이전에 준비단계에서 조사된 발주자, 사용자의 요구사항을 정리하여 크게 경제성, 시공성, 기능성을 선택하였고 각 평가항목에 대해 VE 팀원들의 협의로써 아이디어를 평가하였다. 개략평가는 아이디어에 대한 개략적인 평가이며, 아이디어를 발전시킬 수 있는 방향으로 평가하였다.
아래 표 8.은 개략 평가의 평가기준을 도출하기 위해 발주자 , 사용자 요구사항을 정리한 것이다.
(5.1.1) 표 7. 개략평가 기준의 도출
(5.1.1.1) 경제성 : 분양성, 경제성, 자산의 가치(3)
(5.1.1.2) 시공성 : 시공성, 공기, 적용반복성, 유지관리의 효율성, 안전성, 차음성, 가변성(8)
(5.1.1.3) 기능성 : 미관, 편의성, 참신성, 공익성, 쾌적성, 풍수해 방지(6)
(5.1.1.4) 비고(공통사항) : 평가기준으로서의 경제성, 시공성은 품질모델 항목 내 협의의 경제성, 시공성을 포함하는 포괄적 의미를 가진다.
(5.1.2) 표 8. 개략평가 결과(주거공간을 제공한다.)
H4 " 주거동 동수를 줄인다.“, H14 "주동을 통합한다.” 라는 도출된 아이디어는 개략평가기준 중 경제성과 시공성에 연계하여서는 바람직한 것으로 나타났으나 보이는 바와 같이 기능성 측면에서는 다소 부족한 면이 있었다. 이와 같이 나타난 아이디어의 단점을 보완하기 위한 구체화 작업이 요구되었다. 세대수를 증가시키면서 층수, 동조합수 등을 변경하고 법적 설치기준을 적용하였으며, 연관된 다른 개선 아이디어 H18 "토지 이용률을 높인다.“, H22 "주동형태를 단순화 한다.”를 포함하여 구체화 하였다.
(5.2) 상세평가 및 제안서 작성 : 개략평가를 통해 채택된 아이디어는 제안을 위한 대체 안으로 작성하기 위해 Champion을 정하여 아이디어를 구체화하고 비용검토 및 LCC 분석을 행하였다. LCC 분석은 분석의 수행이 적절하다고 판단되는 해당 대체 안에 한하여 수행하였다. 그 결과는 항목별로 작성하여 VE 대체 안으로 제안하였다.(SECTIONⅡ. VE 제안서 참조) 또한, 단지계획, 건축, 구조 공종, 기계설비, 전기설비 각각의 제안 ITEM과 그 내용을 정리한 평가단계 WORKSHEET를 작성하였다. 이것은 금번 VE 활동의 결과물의 요약으로 예상절감액과 제안된 ITEM별로 그 적용여부에 대해 아래와 같이 분류하였다.
(5.2.1) CLASS1 : 본 프로젝트 적용
(5.2.2) CLASS2 : 추가검토 후 적용
(5.2.3) CLASS3 : 장기 연구 과제
(6) 실행단계 : 실행단계는 분석단계에서 제시된 각 VE제안의 최종처리단계로서 VE 수행의 성패를 결정하는 아주 중요한 단계이다. 일부적으로 분석단계를 통해 제시되는 대체 안을 실행단계에서 VE안에 대한 사후처리를 효과적으로 처리하지 않으면 지금까지의 VE활동은 무의미하게 되므로 VE 수행주체와 발주자는 이의 중요성을 충분히 인식해야 한다. 또한 제안된 대체 안이 검토를 거쳐 실행되고 나서 그 실효성 및 성과를 기록 검토하고 전체적인 VE 수행절차 및 결과를 기록하여 향후에 활용하는 것이 바람직하다.
2.1.2 선정사유
해당사항 없음.
2.1.3 개선방향 및 목표
(1) 저소득 서민용 주택으로, 지역특성에 맞는 저가 아파트 공급에 의한 분양성 제고
(2) 공사비 절감을 위한 설계 Detail 개선, 시공성 개선 및 공법 개발
(3) 아파트 각 동의 층수 · 규모조정, 배치변경 및 주차 System개선
(4) 반복 적용 빈도가 높은 단위세대의 VE
(5) 공기단축에 의한 공사비 절감
(6) Life Cycle Cost의 절감보다는 건설단계의 초기 투입비 절감 우선
(7) VE 원칙에 의한 Process 준수
저자/발행처 동아건설산업㈜
발행일 작성언어 한국어
원문보기 PDF  원문저장 다운로드
참고사항 본 자료는 공공/민간으로부터 수집한 특정 현장 적용사례로서 정부나 한국건설기술연구원의 기준 또는
지침이 아니므로, 각 현장이나 사업의 특성을 고려하여 참고자료로 활용하시기 바랍니다.